宅建業免許の審査を通過し、東京都から免許通知のはがきが届いても、その時点ではまだ宅建業の営業を始めることはできません。
営業開始前に、次のどちらかの手続を済ませる必要があるためです。
- 営業保証金を自ら供託する
- 保証協会へ加入する
営業保証金を自ら供託する場合、主たる事務所について1,000万円。保証協会へ加入するなら、主たる事務所について60万円の弁済業務保証金分担金を納めます。
ただし、「保証協会なら60万円で開業できる」というわけではありません。実際には協会の入会金や会費などが加算されるため、初年度に必要な金額は60万円を大きく上回ります。
本記事では、東京都知事免許を前提として、営業保証金と保証協会の違い、実際に必要となる費用、免許通知から営業開始までの手続を解説します。
営業開始前にどちらかの手続が必要
宅建業では、取引の相手方に生じた損害などに備えるため、営業保証金または保証協会による弁済業務保証金の制度が設けられています。
新たに宅建業を始めるにあたって選択できるのは、以下の2つです。
| 方法 | 主たる事務所 | 従たる事務所1か所につき |
|---|---|---|
| 営業保証金を自ら供託 | 1,000万円 | 500万円 |
| 保証協会へ加入 | 分担金60万円 | 分担金30万円 |
保証協会へ納める60万円・30万円の正式名称は「弁済業務保証金分担金」です。保証協会へ加入すれば、宅建業者自身が1,000万円の営業保証金を供託する必要はなくなります。
一方、保証協会への加入には、分担金とは別に入会金や会費などがかかる仕組みです。
営業保証金と保証協会の違い
主な違いは以下のとおりです。
| 項目 | 営業保証金を自ら供託 | 保証協会へ加入 |
|---|---|---|
| 主たる事務所 | 1,000万円 | 分担金60万円 |
| 従たる事務所 | 500万円／1か所 | 分担金30万円／1か所 |
| 入会審査 | なし | あり |
| 協会の入会金・会費 | なし | あり |
| 開業時の資金負担 | 大きい | 比較的抑えやすい |
| 協会の研修・書式等 | 利用しない | 利用できる |
| 営業開始前の主な手続 | 法務局への供託と東京都への届出 | 入会審査、分担金等の納付 |
「1,000万円と60万円」という表面的な数字だけで結論を出すと、初年度費用や毎年の会費、開業後のサービス利用まで見落とすことになります。
営業保証金を自ら供託する場合
主たる事務所1,000万円、従たる事務所500万円
営業保証金を自ら供託する場合、主たる事務所について1,000万円を供託します。
従たる事務所を設けるときは、1か所あたり500万円が上乗せされます。
積み上げると次のような金額になります。
- 本店のみ：1,000万円
- 本店＋支店1か所：1,500万円
- 本店＋支店2か所：2,000万円
供託方法は現金だけではありません。国債証券や地方債証券など、法令で認められた有価証券を利用できる場合もあります。
営業保証金を供託するのは免許通知の後
営業保証金は、宅建業免許を申請する前に供託するものではありません。
基本的な流れは以下のとおりです。
- 東京都へ宅建業免許を申請する
- 審査を受ける
- 免許通知のはがきを受け取る
- 主たる事務所の所在地を管轄する供託所へ営業保証金を供託する
- 東京都へ営業保証金供託済届出書を提出する
- 免許証の交付を受ける
- 営業開始に必要な標識等を整える
- 宅建業の営業を開始する
免許通知のはがきは、免許処分が行われたことを知らせるための書面です。
はがきが届いただけでは営業できません。
営業保証金を供託し、その旨を東京都へ届け出たうえで、免許証の交付を受けてから営業開始へ進みます。
自ら供託する場合のメリットと注意点
営業保証金を自ら供託する方法なら、保証協会への入会金や毎年の会費は発生しません。
保証協会の入会審査を受ける必要もなく、免許通知の後は自社で供託手続を進めます。
一方、主たる事務所だけでも1,000万円という資金が必要です。
供託した資金は次の用途に回せなくなります。
- 事務所家賃
- 人件費
- 広告費
- 運転資金
- 不動産の仕入資金
協会費用との単純比較ではなく、1,000万円を長期間拘束しても事業運営に支障が出ないかという観点で判断する必要があります。
保証協会へ加入する場合
分担金は60万円だが、それだけでは加入できない
保証協会へ加入する際の弁済業務保証金分担金は以下のとおりです。
- 主たる事務所：60万円
- 従たる事務所：1か所につき30万円
ただし、実際の加入時には分担金以外の費用も発生します。
内訳は概ね次のようになります。
- 宅建協会・不動産協会等の入会金
- 保証協会の入会金
- 年会費
- 支部等の会費
- 関連団体の費用
- 弁済業務保証金分担金
つまり、「保証協会＝60万円」ではなく、「60万円＋入会関係費用」として捉える必要があります。
保証協会の費用は加入時期や制度によって変わる
保証協会の入会費用は、加入先、入会月、キャンペーンやパッケージの適用条件などによって変動します。
2026年8月時点の全日本不動産協会東京都本部の案内では、パッケージプラン適用時の本店入会費用は8月入会で946,000円。この金額には弁済業務保証金分担金60万円も含まれています。
東京都宅地建物取引業協会にも入会応援パック等が用意されているものの、適用条件や入会金の分割納付、入会月による会費の違いなどによって支払額は変わります。
両者を比較するときに見るべきポイントは以下です。
- 申込み時に実際に支払う金額
- 翌年度以降に支払う金額
- 分割納付の有無
- 年会費
- 支部関係費用
- キャンペーンの適用条件
入会費用は改定されることがあるため、申込み時点の最新情報を各協会へ直接照会してください。
東京都で加入できる保証協会は2つ
宅建業法上の保証協会として、東京都で一般的に選ばれるのは次の2団体です。
- 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
- 公益社団法人 不動産保証協会
全国宅地建物取引業保証協会へ加入する場合は、東京都宅地建物取引業協会、いわゆるハトマークの協会とあわせて加入する形になります。
不動産保証協会へ加入するなら、全日本不動産協会、いわゆるラビーネット・ウサギマークの協会とあわせての加入です。
なお、両方の保証協会へ同時に加入することはできません。
選択の判断材料は、初年度費用に加えて次の要素があります。
- 支部の場所
- 契約書式
- 研修
- 開業支援
- 相談窓口
- 物件情報システム
- 毎年の会費
保証協会には入会審査と事務所調査がある
保証協会は、費用を振り込めばその日に加入できる仕組みではありません。
段階を追うと以下のようになります。
- 入会申込み
- 書類審査
- 事務所調査
- 入会審査
- 入会費用・分担金等の納付
- 保証協会による弁済業務保証金の供託
- 所定の報告・手続
- 免許証交付
事務所調査では、宅建業免許申請と同様に、実際に宅建業を行える事務所として整っているかを確認されます。
保証協会は免許通知前から手続を進められる
保証協会へ加入する予定なら、免許通知を待つ必要はありません。
東京都への新規免許申請後であれば、全国宅地建物取引業保証協会側、全日本不動産協会・不動産保証協会側とも、免許通知前から入会手続に着手できます。
つまり、次のような進め方が可能です。
宅建業免許を申請 → 免許審査と保証協会の入会審査を並行して進める
免許通知が届いてから初めて保証協会を探し始めると、そこから書類審査や事務所調査に入り、営業開始が後ろへずれます。
保証協会の利用を決めているなら、免許申請後の早い段階で加入先を絞り込んで動く方がスムーズです。
免許通知が届いても、まだ営業できない
免許通知のはがきには免許番号が記載されます。
とはいえ、免許番号が付いた時点で宅建業者として営業できるわけではありません。
営業保証金を自ら供託する場合の手順は次のとおりです。
供託 → 東京都への届出
保証協会へ加入する場合の手順は以下です。
入会審査 → 分担金等の納付 → 保証協会による供託等
そのうえで免許証の交付を受け、宅地建物取引業者票や報酬額表など営業開始に必要な物品を整えます。
全体の流れをまとめると、次のとおりです。
宅建業免許申請 → 審査 → 免許通知 → 営業保証金の供託または保証協会加入 → 免許証交付 → 営業開始
「免許通知」と「営業開始」は別の段階です。
手続は免許日から3か月以内に進める
営業開始前の手続には期限があります。
東京都では、営業保証金の供託・届出または保証協会への加入から免許証交付までの手続を、免許日から3か月以内に完了するよう案内しています。
注意すべきは起算点です。免許通知のはがきを受け取った日ではなく、免許日から数えます。
免許日からはがき到着まで数日を要すれば、その分だけ実際に使える期間は短くなります。
営業保証金を自ら供託する場合、所定期間内に供託の届出をしないと免許行政庁から催告を受け、その後も届出をしない状態が続けば免許を取り消される可能性があります。
保証協会へ加入する場合も、事務所調査や審査に時間を要するため、3か月あるからと後回しにするのは危険です。
保証協会と営業保証金のどちらを選ぶか
開業時の資金負担を抑えるなら保証協会を検討
主たる事務所1か所で比較すると、自ら供託する場合は1,000万円。
保証協会の場合は、60万円の弁済業務保証金分担金に、入会金や会費などを加えた金額になります。
入会関係費用を加算しても1,000万円との差は大きく、開業時の手元資金を残したい事業者にとっては保証協会が有力な選択肢です。
残った資金は次のような用途に回せます。
- 事務所設備
- 広告
- 人件費
- 運転資金
協会の契約書式、研修、相談窓口等を利用できる点もメリットです。
十分な資金があるなら自ら供託する方法もある
協会のサービスを必要とせず、1,000万円を供託しても事業資金に影響が出ないなら、自ら供託するという選択肢が生きてきます。
保証協会へ加入しなければ、入会金や毎年の会費はかかりません。
もっとも、
「毎年の会費を払いたくないから1,000万円を供託する」
という比較軸だけでは不十分です。
供託金として拘束される1,000万円を事業で運用できないという点も含めて判断する必要があります。
支店を増やす予定がある場合
将来的に支店や営業所を増やす計画があるなら、本店だけでなく増店後の費用も試算しておきましょう。
従たる事務所1か所を追加するときの負担は次のとおりです。
- 自ら供託：500万円追加
- 保証協会：分担金30万円＋支店関係の会費等
複数店舗を展開する予定があるなら、事務所数が増えたときの資金負担まで見通した比較が欠かせません。
よくある質問
- 保証協会は免許通知の後に申し込んでも間に合いますか？
-
申込み自体はできます。ただ、書類審査や事務所調査に時間がかかるうえ、免許日から3か月という期限があります。協会に加入すると決めているなら、免許申請の後すぐに動くほうが、日程に余裕を持てます。
- 保証協会へ加入すれば60万円だけで開業できますか？
-
60万円では足りません。分担金のほかに、協会の入会金、会費、関連団体の費用がかかります。比べるときは分担金ではなく、初年度にいくら出ていくかの総額で見てください。
- 2つの保証協会の両方に加入できますか？
-
できません。全国宅地建物取引業保証協会と不動産保証協会のうち、どちらか一方を選びます。費用に加えて、支部の場所や開業後に使えるサービスも見て決めてください。
- 免許通知が届いたら物件の募集を始めてもよいですか？
-
始められません。供託または協会加入と届出を終え、免許証を受け取ってからが営業開始です。
- 営業保証金から保証協会へ、あとから切り替えられますか？
-
切り替えられます。ただし、保証協会への加入と、供託した営業保証金の取戻しは別の手続です。協会への加入後に取戻しの手続を行うため、営業保証金がすぐに戻るとは限りません。開業時点でどちらかに決めておくほうが、手続は少なく済みます。(東京都住宅政策情報)
まとめ
東京都で宅建業を始める場合、免許通知を受けた後に、営業保証金を自ら供託するか、保証協会へ加入するかのどちらかの手続が必要になります。
主たる事務所については、自ら供託する場合で1,000万円。保証協会の場合は弁済業務保証金分担金60万円に、入会金や会費などを加えた金額です。開業時の資金負担を抑えたいなら保証協会、十分な資金があり協会のサービスを必要としないなら自ら供託、という整理になります。
肝心なのは、免許通知が届いてから初めて考え始めないこと。東京都では免許日から3か月以内に営業開始前の手続を終えるよう案内しており、保証協会側にも入会審査や事務所調査があるためです。免許申請の段階で方針を決めておけば、営業開始までの手続をスムーズに進められます。
東京都の宅建業免許申請をサポートします
宅建業免許では、免許申請そのものだけでなく、営業開始までの資金計画と日程を並行して考える必要があります。
営業保証金と保証協会の違い、加入先の選び方、保証協会へ入会手続を始める時期、免許日から3か月以内の手続スケジュールなどについて、申請前の段階から一つずつ確認しながらご案内いたします。
「保証協会と自ら供託のどちらを選べばよいか分からない」「開業までに必要な資金を整理したい」「免許申請と保証協会への加入を並行して進めたい」といった場合もご相談ください。