宅建士の資格を持つ人が社内にいても、その人をそのまま専任宅建士として届け出られるとは限りません。
宅建業免許では、事務所ごとに、宅建業に従事する人5名につき1名以上の専任宅建士を置く必要があります。専任宅建士本人にも、有効な宅建士証があること、事務所の通常の勤務時間に常勤すること、宅建業務に専ら従事できることが求められます。
前職の勤務先が資格登録簿に残ったまま。別会社の勤務時間と重なっている。副業の内容から常勤性・専従性を説明しにくい。こうした場合には申請前の整理が欠かせません。
この記事では、東京都知事免許の新規申請を前提に、申請前に押さえておきたいポイントを解説します。取り上げるのは、専任宅建士の人数要件、常勤性・専従性、副業・兼業、代表者や役員との兼任、前職の勤務先登録などです。
専任宅建士とは
専任宅建士とは、宅建業を営む事務所に常勤し、その事務所の宅建業務に専ら従事する宅地建物取引士のことです。
要件は主に3つあります。
有効な宅建士証を持っていること
宅建士試験に合格しただけでは、専任宅建士にはなれません。
都道府県知事の資格登録を受け、有効な宅地建物取引士証の交付を受けていることが必要です。
宅建士証の有効期間は5年。資格登録だけで宅建士証の交付を受けていない場合や、有効期限が切れている場合は、専任宅建士として届け出ることはできません。
事務所の通常の勤務時間に常勤すること
専任宅建士には、宅建業者が定める通常の勤務時間を通して継続的に勤務できることが求められます。
たとえば、日中は別会社で勤務し、夜だけ宅建業者で働く形では、昼間を通常の勤務時間とする宅建業者の専任宅建士になれません。
判断は雇用形態の名称ではなく、実際の勤務日、勤務時間、勤務状況などから行います。
宅建業務に専ら従事できること
事務所に常勤しているだけでは不十分です。
勤務時間中は、宅建業者の業務に専ら従事できる状態であることも問われます。
勤務時間中に別会社の業務や個人事業の対応を行っている場合などは、専従性を欠くと判断されることがあります。
専任宅建士に該当するかは、常勤性と専従性の両面から見ます。
専任宅建士は「5人に1人以上」必要
宅建業を営む各事務所には、宅建業に従事する者5名につき1名以上の割合で、専任宅建士を置く必要があります。
| 宅建業に従事する人数 | 必要な専任宅建士 |
|---|---|
| 1～5名 | 1名以上 |
| 6～10名 | 2名以上 |
| 11～15名 | 3名以上 |
| 16～20名 | 4名以上 |
人数に端数が出た場合は切り上げます。
従事者が5名から6名に増えれば、必要な専任宅建士は1名から2名になります。
専任宅建士本人も従事者数に含まれる
専任宅建士本人も、宅建業に従事する者の人数に含まれます。
宅建業を専業とする会社では、営業担当者だけでなく、
- 代表者
- 常勤役員
- 営業担当者
- 受付担当者
- 一般事務
- 総務・経理などの管理部門
も、実際の業務内容によって宅建業従事者として数えることがあります。
一方、建設業など他の事業も行っている会社では、宅建業を担当する役員や従業員を中心に判断します。
従業員の採用予定があるなら、採用後に必要となる専任宅建士の人数も早めに見込んでおきましょう。
代表者や役員は専任宅建士を兼ねられるか
代表取締役が兼ねる場合
代表取締役本人が宅建士なら、要件を満たす限り専任宅建士を兼ねられます。
代表者1人だけの会社であっても、次の条件を満たせば専任宅建士を別に雇う必要はありません。本人が有効な宅建士証を持ち、事務所の通常の勤務時間に常勤して宅建業務を行うことです。
ただし、代表者が別会社の経営や他の仕事にも多くの時間を割いているケースでは、専任宅建士として常勤・専従できるかを別途見ていく必要があります。
取締役が兼ねる場合
取締役などの役員も、実際にその事務所へ常勤し、宅建業務に専従できるのであれば、専任宅建士を兼ねられます。
役員の場合は雇用保険に加入していないことも多く、必要に応じて役員報酬や社会保険などから勤務実態を見ていきます。
監査役は兼ねられない
申請会社の監査役は、その会社の専任宅建士を兼ねることができません。
監査役は取締役の職務執行を監査する立場であり、会社の業務を執行する立場ではないためです。
正社員でなければ専任宅建士になれないのか
宅建業法上、「正社員であること」自体は専任宅建士の要件ではありません。
重要なのは、雇用形態ではなく、つぎの3点です。
- 事務所の通常の勤務時間に常勤できるか
- 宅建業務に専従できるか
- 実際の勤務状況を示せるか
したがって、雇用契約上「正社員」とされていても、勤務実態がなければ専任性は認められません。
反対に、雇用形態の名称だけで直ちに判断されるわけではなく、実際の勤務日数・勤務時間・勤務内容などをもとに判断されます。
常勤性を見るときの3つのポイント
1．勤務日と勤務時間
事務所の通常の勤務時間を通して継続的に勤務できるかどうか。
2．他の仕事との重なり
別会社への勤務、副業、個人事業などが、宅建業者での勤務時間と重なっていないかを見ます。
3．勤務実態
給与、社会保険、勤怠記録、役員報酬などから、実際に勤務していることを示せるかも重要です。
一般的には、
- 代表者本人が事務所で常勤している
- 通常の勤務時間を通して勤務している
- 給与や勤怠などから勤務状況を示せる
といったケースは説明しやすくなります。
一方、
- 午前中だけ勤務する
- 週に数日だけ勤務する
- 日中は別会社で勤務している
- 書類上は在籍しているが実際には勤務していない
といったケースでは、常勤性を満たすことが難しくなります。
専任宅建士の副業・兼業は可能か
東京都では、2024年11月1日以降、専任宅建士が通常の勤務時間外に行う副業を原則として認める取扱いになっています。前提となるのは、常勤性・専従性が保たれていることです。
したがって、副業をしているというだけの理由で専任宅建士になれないわけではありません。
ポイントは、宅建業者の通常の勤務時間中に、その事務所の業務へ常勤・専従できるかという一点にあります。
副業が認められるか見る5つのポイント
副業や兼業がある場合は、次の点で判断していきます。
- 有効な宅建士証を持っているか
- 宅建業者の通常の勤務時間に常勤できるか
- 本業と副業の勤務時間が重ならないか
- 移動時間を含め、本業の勤務に支障がないか
- 宅建業務に専ら従事できる状態か
副業の時間そのものだけでなく、業務量や勤務場所、移動時間なども判断材料になります。
個人事業を営んでいる場合
専任宅建士が、宅建業者の勤務時間外に行政書士などの個人事業を行うことは、一定の条件を満たせば認められる場合があります。
たとえば、
宅建業者で9時～18時勤務 → 個人事業は夜間や休日のみ
という働き方であれば、勤務時間の重複はありません。
一方、宅建業者の勤務時間中に個人事業の電話、来客、外出などへ対応している場合は、専従性を説明しにくくなります。
他法人の代表者を兼ねる場合
他法人の代表者を兼ねている場合でも、その法人での業務を宅建業者の通常の勤務時間外だけに行っていることを示せれば、認められる場合があります。
ただし、他法人の代表取締役が本人1人だけといった状態では話が変わります。実質的にその法人を日中も本人が運営せざるを得ない場合、宅建業者での常勤性・専従性を説明するのが困難になります。
別法人の経営を兼ねる場合は、
- それぞれの営業時間
- 本人の勤務時間
- 他法人の役員・従業員体制
- 本人が担当する業務
- 移動時間
などを整理しておく必要があります。
副業が認められにくいケース
次のような働き方では、専任宅建士としての常勤性・専従性を示すのが難しくなります。
- 宅建業者の通常の勤務時間中に副業をしている
- 本業と副業の勤務時間が重なっている
- 副業先への移動時間が本業の勤務時間にかかる
- 別の宅建業者で従業者として勤務している
- 副業の業務量が多く、本業に支障が出ている
- 副業先が遠方にあり、移動に多くの時間を要する
「宅建業者の営業日だから副業できない」という考え方ではありません。
同じ営業日であっても、宅建業者での通常勤務が終わった後に副業を行う形であれば、常勤性・専従性などの要件を満たす限り、認められる場合があります。
副業がある場合に用意する資料
副業を行う専任宅建士については、常勤性・専従性を示すための追加資料が求められる場合もあります。
副業の内容に応じて、
- 略歴書
- 本業と副業の勤務時間が分かる資料
- 副業に関する誓約書
- 標準報酬月額決定通知書
- 住民税特別徴収税額通知書
- 雇用保険関係資料
- 賃金台帳
- 給与の支払状況が分かる資料
- 法人税申告書の役員報酬明細
などから勤務実態を見ていきます。
すべての申請で一律に同じ資料を提出するわけではありません。
副業の有無、役員か従業員か、勤務形態などによって求められる資料は変わるため、申請前に整理しておきましょう。
通勤時間とテレワーク
専任宅建士の住所が事務所から遠い場合は、現実的に常勤できる距離かどうかも問われます。
「片道○分以内」といった一律の基準があるわけではありません。
始業時間までに無理なく出勤できるか、通常の勤務を継続できるかを、住所、交通手段、通勤経路などから判断します。
テレワークでも常勤性・専従性は必要
テレワークを利用しているからといって、専任宅建士の常勤性・専従性が不要になるわけではありません。
事務所勤務と同じように宅建業務を行える環境を整えたうえで、
- 勤怠記録
- メール
- 作業記録
- 業務システムの利用記録
などから勤務状況を示せる状態にしておきます。
「免許申請後に事務所の近くへ引っ越す予定」というだけでは、申請時点の常勤性を示したことにはなりません。
申請時点で、実際に勤務できる状態を整えておく必要があります。
申請前に専任宅建士が済ませておく手続
前職の勤務先登録を外す
東京都で新規免許を申請するときは、専任宅建士の資格登録簿に勤務先名が残っていない状態にしておきます。
前職を退職しても、宅建士本人の資格登録簿に登録された勤務先情報は自動では消えません。
前職が残っている場合は、宅建士本人が資格登録をしている都道府県へ変更登録を行います。
ここで注意したいのは、
宅建業者が行う専任宅建士の届出
と、
宅建士本人が行う資格登録簿の変更登録
は別の手続だという点です。
会社側で手続をしても、宅建士本人の資格登録簿が自動的に変更されるわけではないのです。
新規免許を受ける会社は、申請時点ではまだ宅建業者ではありません。そのため、
前職の勤務先登録を外す → 新規免許を申請する → 免許取得後に新しい勤務先と免許証番号を登録する
という流れになります。
氏名・住所が変わっている場合
結婚、転居などによって氏名や住所が変わっているなら、資格登録簿の変更登録を済ませます。
宅建士証の交付を受けている場合は、必要に応じて宅建士証の書換え手続も行います。
申請書類、住民票、資格登録簿、宅建士証の内容が一致しているかを、申請前に突き合わせておきましょう。
申請中に専任宅建士が退職した場合
免許申請後から免許までの間に専任宅建士が退職した場合は、申請内容に変更が生じるため、東京都では原則として申請を取り下げる取扱いです。後任者を確保し、必要な書類を整えたうえで改めて申請することになります。
保証協会への加入を予定している場合は、専任宅建士の変更によって協会側の書類修正が必要になることもあります。
開業予定日が決まっているなら、退職予定のある人を専任宅建士として申請することはできるだけ避けた方が無難です。
免許取得後に専任宅建士が不足した場合
専任宅建士の退職や従業者の増加によって必要人数を下回った場合は、速やかな対応が求められます。
不足は2週間以内に解消する
専任宅建士の人数が法定数を下回った場合、2週間以内に後任者の設置や配置転換などを行い、必要な人数を確保しなければなりません。
たとえば、従事者5名で専任宅建士1名だった会社が1名採用し、従事者が6名になれば、専任宅建士は2名必要になります。
退職だけでなく、従業者の増員によって不足するケースにも注意が必要です。
変更届は30日以内
専任宅建士の就任・退任など、宅建業者名簿の登載事項に変更があった場合は、変更日から30日以内に変更届を提出します。
つまり、
2週間：必要な専任宅建士数を確保する期限
30日：変更届を提出する期限
であり、別の期限です。
退職してから採用を始めても、2週間以内に後任者を確保するのは容易ではありません。
退職予定が分かった時点で、社内の宅建士への交代や採用を進めておきましょう。
よくある質問
- 代表者1人だけの会社でも申請できますか？
-
申請できます。代表者本人が有効な宅建士証を持ち、事務所に常勤して宅建業務に従事する場合は、代表取締役と専任宅建士を兼ねることができます。別に従業員や宅建士を雇う必要はありません。
ただし、他社の経営や副業に多くの時間を使っている場合は、その会社に常勤できることを資料で示す必要があります。
- 家族を専任宅建士にできますか？
-
家族でも専任宅建士にすることはできます。ただし、事務所の通常の勤務時間を通して実際に働き、給与の支払いや社会保険、勤怠記録などから勤務状況を示せることが必要です。
勤務していない家族の名前だけを借りて届け出ることは認められません。
- パート勤務でも専任宅建士になれますか？
-
短時間勤務のパートでは、常勤性の要件を満たすことが難しくなります。雇用形態ではなく、勤務日数や勤務時間、実際の働き方から判断されます。
事務所の通常の勤務時間を通して、継続して勤務できるかどうかがポイントです。
- 現職を続けたまま自分の会社を開業できますか？
-
現職の勤務時間と、新しく開業する会社の勤務時間が重なる場合は、本人が専任宅建士を務めることは困難です。
現職を勤務時間外の副業として続ける場合は、それぞれの勤務時間や業務内容、本業への影響などをもとに個別に判断されます。
- 宅建士証の有効期限が近くても申請できますか？
-
申請時点で宅建士証が有効であれば、それだけを理由に申請できないわけではありません。
ただし、審査中や免許取得後に有効期限が切れると、専任宅建士の要件を満たさなくなります。有効期限が近い場合は、申請前に更新の時期を確かめておきましょう。
- 専任宅建士が突然退職したら営業を続けられますか？
-
専任宅建士が不足した状態を、そのまま放置することはできません。2週間以内に後任者を置くなどして必要な人数を確保し、変更日から30日以内に変更届を提出します。
後任者を確保できなければ、宅建業を続けられなくなる可能性があります。退職の予定が分かった段階で、社内の宅建士への交代や新たな採用に向けて動いておくことが大切です。
まとめ
専任宅建士には、有効な宅建士証だけでなく、事務所での常勤性と宅建業務への専従性が求められます。
また、宅建業に従事する人5名につき1名以上を置く必要があり、副業や他社勤務がある場合は、勤務時間や業務内容との重なりにも注意が必要です。
代表者や役員が専任宅建士を兼ねることもできますが、働き方によっては追加の資料や説明を求められる場合があります。前職の勤務先が資格登録簿に残っている場合も、申請前に変更手続を済ませておかなければなりません。
免許申請をスムーズに進めるためにも、候補者が決まった段階で、勤務状況や資格登録の状態を整理しておくことが重要です。
専任宅建士は、宅建士証の有無だけでなく、勤務時間や副業・兼業の状況も重要です。
東京都の宅建業免許申請をサポートします
当事務所では、東京都知事の宅建業免許について、専任宅建士の要件整理から申請までサポートしています。
「代表者が専任宅建士を兼ねたい」「副業を続けながら開業したい」「前職の勤務先登録が残っている」といった場合もご相談ください。