宅建業免許更新｜申請期限・必要書類・更新を忘れた場合（東京都）

宅建業免許の有効期間は5年で、更新申請は満了日の90日前から30日前までに行います。30日前を過ぎると電子申請と郵送は使えず、満了日前に東京都の窓口で書面申請することになります。満了日までに申請が受け付けられなければ、免許は失効します。

役員、専任宅建士、事務所などに変更があれば、更新申請より先に変更届を済ませます。免許要件は改めて審査されますが、赤字や債務超過だけを理由に更新を拒まれることはありません。

この記事では、東京都知事免許の更新期限、必要書類、申請方法、変更届との順番、失効後の扱いを説明します。

宅建業免許の有効期間は5年

宅建業免許の有効期間は、知事免許・大臣免許とも5年です。満了後も宅建業を続けるなら、期間が切れる前に更新を受けなければなりません。

有効期間は免許証に記載されています。行政庁から更新時期の通知が届くとは限らず、満了日の管理は事業者側の仕事です。

更新すると免許番号の括弧内が増える

宅建業免許の番号は、次のように表示されます。

東京都知事（1）第○○○○○号

新規免許では「（1）」、最初の更新で「（2）」、その次で「（3）」と増えていきます。括弧内の数字は更新回数を表し、番号の本体部分は通常の更新では変わりません。

更新申請は満了日の90日前から30日前まで

更新申請の法定期間は、有効期間満了日の90日前から30日前までです。免許証の有効期間が9月30日までなら、受付開始は満了日の約3か月前です。

書類の不足や記載の修正があれば、その場で受付が完了するとは限りません。変更届や証明書の準備も考え、90日前になったらすぐ提出できるよう、それより前から動き始めます。

30日前を過ぎた場合は窓口申請になる

満了日の30日前を過ぎても、有効期間そのものが残っていれば、東京都の窓口で書面による更新申請を受け付ける取扱いがあります。

法定の提出期間を過ぎた更新申請は、eMLITによる電子申請も郵送も対象外です。必要書類をそろえて、東京都庁の窓口へ持参します。

この段階では、書類を一から集める時間がほとんど残っていません。30日前を過ぎたと気づいたら、満了日を待たず東京都の免許担当へ連絡し、提出方法を確かめたうえで動きます。

申請書を出した日ではなく受付日が基準になる

基準となるのは、書類を発送した日でも電子申請の操作をした日でもなく、東京都で申請が受け付けられた日です。

電子申請の場合、形式上の不足が解消され、手数料の納付が済んだ日に受付処理が行われます。補正に手間取れば、操作した日より受付日が後ろへずれます。期限直前の電子申請に余裕はありません。

更新申請中に満了日を迎えても直ちに失効しない

満了日までに更新申請が受け付けられていれば、審査や補正の途中で免許証の有効期間を過ぎても、従前の免許は失効しません。

更新するかどうかの処分が出るまで、従前の免許が引き続き効力を持ちます。更新が認められた場合、新しい5年の有効期間は、従前の有効期間が満了した日の翌日から始まります。

したがって、法定期間内に申請したのに新しい免許証が満了日までに届かない、という理由で営業を止める必要はありません。一方、補正の連絡を放置すると審査そのものが進みません。東京都から連絡があれば早めに応じます。

更新前に未提出の変更届を済ませる

更新申請の前に、免許を受けている内容と会社や事務所の現在の状況が一致しているかを確かめます。東京都の手引でも、変更届が漏れている場合は更新申請ができないとされています。過去の変更は、更新申請書に現在の内容を書けば済むわけではなく、別途、変更届を提出します。

更新前に見ておきたい変更事項

主に次の変更がなかったかを洗い出します。

• 商号または名称
• 本店所在地
• 代表者
• 取締役、監査役などの役員
• 政令で定める使用人
• 専任宅建士
• 事務所の名称や所在地
• 支店など従たる事務所の新設・廃止

変更届の期限は、原則として変更が生じた日から30日以内です。数年前の変更が未届けのままなら、さかのぼって届け出ます。

商号、代表者、本店所在地などが変わっているケースでは、変更届に加えて免許証の書換えも発生します。

専任宅建士本人の変更登録を先に行う

専任宅建士が交代しているなら、宅建業者側の変更届だけでは不十分です。宅建士本人の資格登録簿も、現在の勤務先へ変更されていなければなりません。

前職の勤務先が登録に残ったままだと、更新手続が止まります。順番は、宅建士本人の変更登録、宅建業者の変更届、更新申請です。東京都の郵送チェックリストにも、宅建士本人の変更登録が済んでいることが提出前の確認項目として挙がっています。

更新では現在の免許要件が改めて見られる

更新は、前回の免許内容をそのまま延長する手続ではありません。申請時点で宅建業免許の要件を満たしているかどうかが、もう一度審査されます。

前回の申請後に問題が生じていれば、補足資料や説明を求められることがあります。

事務所として継続して使用できるか

事務所については、引き続き使用できる権原があるか、独立性や業務を行うための設備が保たれているかが審査の対象です。

更新申請でも、使用権原に関する書面、付近の地図、事務所写真、間取図や平面図を提出します。写真は新規免許時の使い回しではなく、申請前3か月以内に撮影した現在の状態のものを用意します。

賃貸借契約が更新されていない、使用目的が住居のまま、他社との間仕切りが撤去されているなど、前回申請時から状況が変わっていれば、更新前の手当てが欠かせません。

専任宅建士の人数と勤務状況

専任宅建士は、各事務所で宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で置かなければなりません。

更新時には、従業者数に対する専任宅建士の人数、常勤性、専従性がチェックされます。役員や従業員が増えた結果、専任宅建士が不足していないかも計算しておきます。

東京都では、通常の勤務時間外に行う副業について、常勤性と専従性が保たれていれば審査のうえ認める取扱いがあります。その際、更新申請でも実際の勤務時間や業務内容を資料で示すよう求められることがあります。

役員などが欠格事由に該当していないか

代表者、取締役、監査役、政令で定める使用人などについて、前回の申請後に宅建業法上の欠格事由が生じていないかも審査対象です。

更新申請では、対象者の身分証明書、登記されていないことの証明書、略歴書などを提出します。官公庁が発行する証明書は、申請受付日時点で発行後3か月以内のものを用意します。紙申請では原本を提出しますが、eMLITによる電子申請では証明書をデータで添付し、原本を郵送する必要はありません。

なお、専任宅建士については2024年5月25日以降、身分証明書と登記されていないことの証明書が不要になりました。略歴書や顔写真は引き続き提出します。

営業実績がない場合は事業計画を説明する

更新申請では、直近5年間の宅建業の営業実績を宅地建物取引業経歴書へ記載します。

長期間、売買や媒介の実績がなくても、それだけを理由に更新できないとは限りません。もっとも、今後どう宅建業を営むつもりなのか、事業計画や営業方法の説明を求められることがあります。

免許を持ったまま営業活動をしておらず、宅建業を営むための事務所や人員体制が伴っていない状態だと、審査で詳しく確認されます。

赤字や債務超過だけで更新不可にはならない

法人の更新申請では、直前の決算書と税務署発行の法人税納税証明書を提出します。赤字や債務超過が更新に響かないか、と心配する声はよく聞きます。

宅建業法の免許基準に、赤字や債務超過そのものを理由とする欠格事由はありません。

一方で、申請者が破産手続開始の決定を受け、復権を得ていない場合は欠格事由に該当します。決算書や宅地建物取引業経歴書への虚偽記載も問題で、免許を受けられないうえ、行政処分の対象にもなり得ます。

赤字と申告内容の不一致は別の話です。売上がないのに取引実績を書く、決算書と経歴書の数字が食い違う、といった事態を避けるため、申告書や帳簿と照らし合わせて作成します。

更新申請に必要な書類

東京都知事免許の更新では、新規免許申請とおおむね同じ書類を提出します。

主な書類を区分すると次のとおりです。正式な書類名と提出対象者は、申請時点の東京都の手引に合わせます。

区分	主な書類
免許申請	免許申請書第一面から第五面
株主・役員関係	5％以上の株主等の名簿、身分証明書、登記されていないことの証明書、略歴書、連絡先に関する調書
専任宅建士・従業者	専任宅建士設置証明書、宅建業に従事する者の名簿、専任宅建士の顔写真
法人関係	履歴事項全部証明書、決算書
個人関係	代表者の住民票、資産の状況を示す書面
営業内容	宅地建物取引業経歴書
税務関係	税務署発行の納税証明書その1
事務所関係	使用権原に関する書面、付近の地図、事務所写真、平面図
その他	誓約書、必要に応じて追加資料

法人の登記事項証明書は、現在事項全部証明書ではなく履歴事項全部証明書です。決算書は、納税証明書と同じ事業年度の表紙、貸借対照表、損益計算書をそろえます。

有効期限にも注意が要ります。官公庁が発行する証明書は申請受付日時点で発行後3か月以内、専任宅建士の顔写真は撮影から6か月以内、事務所写真は撮影から3か月以内のものが必要です。

紙申請と電子申請では手数料が異なる

東京都知事免許の更新手数料は、申請方法で変わります。

申請方法	手数料
窓口・郵送による紙申請	33,000円
eMLITによる電子申請	26,500円

電子申請は2025年1月6日から利用でき、更新申請にも対応しています。ただし、eMLIT上で手数料を決済する機能はなく、東京都から案内を受けた後に窓口または現金書留で納付します。

手数料の安さだけで方法を選ばず、補正にかかる期間と満了日までの日数もあわせて判断します。

保証協会と営業保証金の状態も見ておく

営業保証金を自社で供託している事業者は、事務所数に応じた金額が正しく供託されていることが前提です。支店を増やしたのに追加供託をしていない、といった状態なら、更新申請の前に手当てします。

保証協会に加入している場合、更新のたびに弁済業務保証金分担金を納め直すことはありません。確かめておきたいのは、会費や協会から求められた費用に未納がないか、社員としての地位が続いているかです。

保証協会の社員でなくなったときは、その日から1週間以内に営業保証金を供託しなければなりません。供託せずに営業を続ければ、業務停止などの処分につながります。

更新を忘れて免許が失効した場合

有効期間の満了日までに更新申請が受け付けられていなければ、免許は期間満了で失効します。満了日を過ぎてから、さかのぼって更新申請をする方法はありません。

再び宅建業を営むには、更新ではなく新規免許申請からのやり直しです。新規申請の審査を受け、免許通知後に営業保証金の供託または保証協会への加入手続を行い、新しい免許証を受け取るまで、新たな媒介契約や売買契約を締結するなどの宅建業務は行えません。なお、免許が失効する前に締結した契約については、その取引を終える目的の範囲内で、引渡しや決済などを続けることができます。

保証協会に加入していた場合も、従前の会員資格や分担金がそのまま新規免許へ引き継がれるとは限りません。退会や再入会の手続、費用については所属協会への問い合わせが必要です。

「満了日は過ぎたが免許証はまだ手元にある」という状態でも、免許証の現物と免許の効力は別物です。記載の有効期間を過ぎ、更新申請も受け付けられていなければ、営業は続けられません。

宅建業免許更新の進め方

期限直前に書類を一気に集めるより、満了日の4か月ほど前から動き出す方が確実です。

1．免許証の満了日を調べる

現在の免許証で、有効期間の満了日と90日前、30日前の日付を押さえます。社内の予定表にも登録しておきます。

2．過去5年間の変更を洗い出す

登記事項証明書、従業者名簿、専任宅建士の資格登録、賃貸借契約書などを見比べ、届出漏れの変更事項がないかを確かめます。

未提出の変更があれば、必要な登記や宅建士本人の変更登録を済ませたうえで変更届を出します。

3．証明書や写真を集める

身分証明書、登記されていないことの証明書、履歴事項全部証明書、納税証明書などを取得します。

早く取得しすぎると、申請受付時に発行後3か月を過ぎるおそれがあります。更新申請の受付予定日から逆算して動きます。事務所写真と専任宅建士の顔写真も現在のものを準備します。

4．経歴書と決算書の数字を合わせる

宅地建物取引業経歴書に載せる売買、交換、代理、媒介の件数や報酬額を帳簿から集計します。

決算書や法人税申告書と大きな食い違いがないかを見たうえで、申請書を仕上げます。

5．90日前から30日前までに申請する

書類がそろったら、窓口、郵送またはeMLITで申請します。

期限に余裕があるなら電子申請も選択肢ですが、補正で時間を取られることがあります。満了日が迫っているときは、受付状況を把握しやすい窓口申請が向いています。

6．補正に対応して新しい免許証を受け取る

申請後に不足書類や記載の修正を求められたら、指定された方法で提出します。

更新の通知は、原則として現在の免許期限が満了する直前に、本店宛てのはがきで届きます。審査や補正の状況次第では、満了日後の通知になることもあります。

よくある質問

満了日の30日前を過ぎても更新できますか？

有効期間が残っていれば、東京都の窓口で書面による申請を受け付けています。電子申請と郵送申請は使えません。

満了日までに申請が受け付けられなければ免許は失効します。必要書類をそろえ、早急に窓口へ提出してください。

免許の満了日を過ぎてしまいました。更新できますか？

できません。満了日までに更新申請が受け付けられていなければ、従前の免許は失効しています。

再び宅建業を営むには新規免許申請からやり直し、営業を開始できる状態になるまで待つほかありません。

免許が失効した後も、契約済みの取引を続けられますか？

失効前に締結した契約については、取引を終えるために必要な業務を続けられます。

ただし、新たな広告や媒介契約、売買契約などを行うことはできません。

更新申請中に免許証の期限が切れても営業できますか？

満了日までに更新申請が受け付けられていれば、更新の可否が決まるまで従前の免許が効力を持ちます。

新しい免許証が届いていないというだけで失効するわけではありません。

変更届を出していなくても更新申請と一緒に提出できますか？

関連する手続を同時に進められることはありますが、基本は変更届の受付が先です。

変更内容によって必要書類も順番も違ってきます。特に専任宅建士の交代では、宅建士本人の変更登録を先に済ませます。

赤字決算でも更新できますか？

赤字というだけで更新できなくなることはありません。赤字や債務超過そのものは、宅建業法第5条の欠格事由に掲げられていないためです。

ただし、決算書や取引実績に虚偽があるケースや、役員などが別の欠格事由に該当しているケースでは、更新に影響します。

まとめ

宅建業免許の更新で最初にやるのは、申請書を書くことではありません。免許証の満了日を確かめ、過去5年間に届出漏れの変更がないか、事務所や専任宅建士がいまも免許要件を満たしているかを点検することです。

申請期間は満了日の90日前から30日前まで。30日前を過ぎても満了日前なら窓口申請はできますが、書類の不足を直す時間はほぼ残りません。満了日の4か月ほど前から変更事項を洗い出し、90日前の時点で提出できる状態を目指します。

当事務所では、東京都知事の宅建業免許更新に加えて、未提出の変更届、役員や専任宅建士の変更、事務所要件に関する書類の作成にも対応しています。宅建業免許の更新に関するご相談・お見積もりは無料です。