東京都の宅建業免許 取得までの流れ｜申請から営業開始まで

宅建業の免許は、申請して審査に通ればすぐ営業を始められるわけではありません。

東京都から免許通知のはがきが届いた後も、営業保証金の供託または保証協会への加入手続を経て、免許証の交付を受けて、ようやく宅建業者として営業を開始できます。東京都の手引でも、新規申請は「免許申請→審査→免許→供託または保証協会加入→免許証交付→営業開始」という順序で整理されています。

開業日から逆算するなら、免許申請だけでなく、事務所、専任の宅地建物取引士、保証協会への加入、開業資金までまとめて早めに動く必要があります。

この記事では、東京都知事免許の新規申請を対象に、申請前の準備から免許申請、営業保証金・保証協会、免許証の交付、営業開始までを実際の順番に沿って解説します。

宅建業免許の取得から営業開始までの流れ

東京都知事免許の取得は、事務所と専任の宅建士をそろえて申請すれば完了、というものではありません。申請の後に審査があり、免許通知が届き、営業保証金の供託か保証協会への加入を経て、ようやく免許証が交付されます。全体の流れを図にすると次のとおりです。

免許通知だけでは営業できない

審査が完了すると、東京都から主たる事務所宛てに免許通知のはがきが届きます。

このはがきは「免許処分が行われたこと」を知らせる通知で、届いた時点で営業を始められるわけではありません。

自ら営業保証金を供託する場合は、供託をしたうえで東京都へ営業保証金供託済届出書を提出します。この届出をしなければ営業を開始できないと、東京都の手引に明記されています。

保証協会へ加入するなら、入会審査を受け、弁済業務保証金分担金などを納付します。その後、保証協会から必要な報告が行われ、免許証の交付へ進みます。

物件広告の公開や媒介契約の締結など、宅建業としての営業活動は、営業開始前の手続を終えてから行ってください。

申請前に確認しておきたい3つのポイント

宅建業免許では、書類を集める前に押さえておきたいポイントがあります。特に重要なのが、事務所要件、専任の宅地建物取引士、欠格事由と法人目的の3つです。

1．事務所が宅建業の要件を満たしているか

宅建業の事務所には、継続して宅建業を行える設備に加え、住居や他社のスペースと明確に区分された独立性が求められます。

事務所内には、次の設備が必要です。

• 対面できる応接スペース
• 従事する人数分の机・椅子を備えた執務スペース
• 開通済みの固定電話

住所だけを用意すれば足りるわけではありません。

自宅の一部を事務所にする場合や、他社と同じフロアを使用する場合は、さらに独立性が問われます。

自宅兼事務所であれば、玄関から事務所まで居住部分を通らずに出入りできること、居住部分と壁で区切られていることなどが確認対象です。

他社と同じフロアに入るケースでは、双方の事務所へ他社の専用部分を通らずに出入りできることに加え、高さ180cm以上の不透明かつ固定式のパーテーションなどで相互に独立している状態を東京都が例として示しています。

自宅、シェアオフィス、他社との同居など通常と異なる形態の場合は、物件を契約してから判断するのではなく、間取り図を用意して事前に確認してください。

2．専任の宅地建物取引士を確保する

宅建業を営む事務所には、宅建業に従事する者5名につき1名以上の割合で、成年者である専任の宅地建物取引士を置く必要があります。

専任の宅地建物取引士に求められるのは、

• その事務所の通常の勤務時間に常勤すること
• 専らその事務所の宅建業務に従事すること

という「常勤性」と「専従性」です。

宅建士試験に合格しているだけでは足りません。宅地建物取引士資格登録を受け、有効な宅地建物取引士証の交付を受けている状態が必要です。

新規申請前に資格登録簿の「勤務先」を確認する

東京都で新規免許を申請するときは、就任予定の専任宅建士について、宅地建物取引士資格登録簿に勤務先名が登録されていない状態にしておきます。

前職の勤務先が残ったままなら、先に変更登録を済ませます。

免許取得後は、今度は新しい「勤務先」と「免許証番号」を資格登録簿へ登録します。会社側が宅建業者として行う専任宅建士の届出だけでは、宅建士本人の資格登録簿は自動的に更新されません。ここは新規申請で見落としやすいポイントです。

専任宅建士でも勤務時間外の副業は可能な場合がある

東京都では、令和6年11月1日から、専任宅建士が宅建業者の通常の勤務時間外に行う副業について、常勤性・専従性が維持されることを確認したうえで原則認める取扱いとなっています。ただし審査があります。

同業他社への勤務や、本業の宅建業務に支障を生じるような副業は認められません。

副業を予定している場合は、「勤務時間外なら何でもできる」と考えず、申請前に専任性を確認しておきましょう。

3．欠格事由と法人の目的を確認する

「役員に問題がなければ大丈夫」「会社の目的に不動産と書いてあれば大丈夫」という理解で申請直前に躓くケースがあります。実際には、欠格事由と法人目的の2つで、そもそも申請できるかどうかが決まります。

申請者や代表者、役員、政令使用人などが宅建業法上の欠格事由に該当する場合、免許を受けることはできません。破産手続開始の決定を受けて復権していない、一定の刑罰を受けて所定の期間を経過していない、などが該当します。

法人であれば、履歴事項全部証明書の「目的」を確認します。

東京都は、目的欄から宅建業を営むことが読み取れる必要があるとしており、記載例として、

• 宅地建物取引業
• 不動産の売買、媒介

などを示しています。

一方、単に「不動産業」と記載しただけでは内容があいまいなため、東京都では認められていません。

目的欄が対応していない場合は、免許申請の準備とあわせて目的変更登記を進めます。

東京都の宅建業免許の申請方法と手数料

東京都知事免許の新規申請は、紙で都庁窓口へ申請する方法と、国土交通省の「eMLIT」を利用する電子申請の2通りです。

東京都では令和7年1月6日からeMLITによる電子申請を受け付けています。

申請手数料は次のとおりです。

申請方法	新規申請手数料
都庁窓口での紙申請	33,000円
eMLITによる電子申請	26,500円

電子申請は紙申請より6,500円安くなります。

これらは東京都へ支払う申請手数料です。行政書士に申請を依頼する場合は、別途行政書士報酬がかかります。

審査期間は約30日から60日

東京都の手引では、書類受付後の審査期間について、補正期間を含め約30日から60日とされています。

ただし、必ず30日から60日で免許が出るという意味ではありません。事務所要件、専任宅建士、役員関係、添付書類などに補正が入れば、その対応状況によってさらに時間が延びる可能性があります。

「○月1日に不動産会社をオープンしたい」という予定があるなら、営業開始日から逆算して余裕を持って申請してください。

営業保証金の供託と保証協会への加入

営業を始めるには、営業保証金を供託するか、保証協会へ加入するか、どちらかの手続が必要となります。二つの違いを並べると次のとおりです。

項目	営業保証金を供託する場合	保証協会へ加入する場合
必要額	主たる事務所1,000万円、その他の事務所ごとに500万円	主たる事務所60万円、その他の事務所ごとに30万円
手続先	主たる事務所の所在地を管轄する供託所	全国宅地建物取引業保証協会または不動産保証協会
営業開始までの手続	供託後、供託済届出を提出	入会審査を受け、分担金などを納付
初期費用	供託金が中心	分担金のほか、入会金や会費などが必要

営業保証金の供託額は、主たる事務所が1,000万円、従たる事務所が1か所につき500万円です。

保証協会へ加入する場合の法定の弁済業務保証金分担金は、主たる事務所60万円、従たる事務所1か所につき30万円で、これとは別に加入金や会費などがかかります。「保証協会なら60万円だけで開業できる」という意味ではありません。加入を検討するときは、初年度に必要となる費用全体で比較してください。

東京都で指定されている保証協会は、次の2つです。

• 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
• 公益社団法人 不動産保証協会

保証協会には入会審査があり、東京都の申請フローでも加入手続に約2か月かかる旨が案内されています。加入を予定しているなら、免許通知が届いてから初めて動くのではなく、早い段階で加入先へ相談しておくと営業開始までの期間を短縮しやすくなります。

免許日から3か月以内に手続を終える

新規免許を受けた後の手続には期限が設定されています。

東京都の手引は、営業保証金の供託・届出などから免許証交付までの手続を、免許日から3か月以内に完了するよう求めており、期限を過ぎると免許を取り消される場合があります。

営業保証金を自ら供託するケースでは、免許後3か月以内に必要な届出をしなければ免許行政庁から催告を受け、その催告が到達してから1か月以内にも届出をしない場合、免許を取り消される可能性があります。

つまり、

「免許が出てから1,000万円を準備すればよい」

「免許通知が来てから保証協会を探せばよい」

と考えていると、開業スケジュールが大きく遅れます。

営業保証金を供託するのか、保証協会へ加入するのかは、できれば免許申請前に決めておきましょう。

免許証の交付を受けたら営業開始の準備をする

営業保証金の供託・届出、または保証協会関係の手続が完了すると、免許証の交付を受けます。

ここまで進んで、ようやく宅建業者として営業を開始できる段階になります。

もっとも、免許証を受け取ったら何もせず営業できるわけではありません。

事務所には、主に次のものを整備します。

• 宅地建物取引業者票
• 報酬額表
• 業務に関する帳簿
• 従業者名簿
• 従業者証明書

宅建業者は、従業者に従業者証明書を携帯させなければ業務に従事させることができません。事務所ごとに従業者名簿と業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業者票と報酬額表を公衆の見やすい場所へ掲示します。

宅地建物取引業者票は令和7年4月から新様式

令和7年4月1日から、宅地建物取引業者票の様式が変更されています。

現在の業者票では、従来のように専任宅建士の氏名を並べるのではなく、

• この事務所に置かれている専任の宅地建物取引士の数
• 宅地建物取引業に従事する者の数
• この事務所の代表者氏名

などを記載する様式となっています。

古い業者票をそのまま流用せず、営業開始時点の最新様式を使用してください。

専任宅建士の勤務先登録も忘れずに

新規申請前は、専任宅建士の資格登録簿に勤務先が登録されていない状態にして申請します。

免許取得後は、新たに取得した宅建業者の「勤務先」と「免許証番号」について、宅建士本人が変更登録を行います。

免許を取った会社側の手続と、宅建士本人の資格登録は別の手続なので混同しないよう注意してください。

よくある質問

免許通知のはがきが届いたら、すぐ営業できますか？

できません。免許通知のはがきが届いた後、営業保証金を供託して東京都へ届け出るか、保証協会への加入手続を終える必要があります。その後、免許証の交付を受けてから営業開始となります。

申請から営業開始まで、どのくらいかかりますか？

東京都の免許審査期間は、書類受付後、補正期間を含め約30日から60日が目安です。

さらに保証協会へ加入する場合は、入会審査などにも時間がかかります。東京都の申請フローでは、保証協会への加入手続について約2か月が目安として示されています。

実際の営業開始時期は、補正の有無や保証協会の手続状況によって変わるため、開業予定日から余裕を持って準備してください。

営業保証金と保証協会はどちらを選べばよいですか？

営業保証金を自ら供託する場合、主たる事務所だけでも1,000万円が必要です。

保証協会の場合は法定の弁済業務保証金分担金が主たる事務所60万円ですが、別途、加入金や会費などがかかります。

初期資金だけでなく、加入費用や今後の事業運営も含めて比較して決めます。

自宅の一部を宅建業の事務所にできますか？

東京都は、自宅の一部を宅建業の事務所として使うことを原則として認めない扱いとしたうえで、独立した形態を備えている場合に個別に認めています。

玄関から事務所までの動線、居住部分との間仕切り、事務所としての使用状況などが確認対象です。自宅で申請するなら、事前相談を経てから進めてください。

専任の宅地建物取引士は副業できますか？

一定の条件を満たせば可能です。

東京都では、宅建業者の通常の勤務時間外に行う副業について、専任宅建士としての常勤性・専従性を損なわないことなどを確認したうえで、原則として認める取扱いになっています。ただし審査があります。

同業他社への勤務など、専任性に問題が生じる副業は認められません。

新規申請前に専任宅建士の勤務先変更は必要ですか？

東京都の新規申請では、専任宅建士の資格登録簿に勤務先名が登録されていない状態であることが求められます。

前職の勤務先が残っている場合は、申請前に変更登録を行います。免許取得後は、新しい勤務先と免許証番号を改めて登録します。

まとめ

東京都で宅建業を始める場合、免許申請だけを見てスケジュールを組むと、予定した開業日に間に合わないことがあります。

新規申請から営業開始までは、

事務所・専任宅建士などの準備 → 免許申請 → 審査 → 免許通知 → 営業保証金の供託または保証協会への加入 → 免許証交付 → 営業開始

の順で進みます。

特に重要なのは、事務所を契約する前の要件確認と、専任宅建士の資格登録簿、営業保証金・保証協会に必要な資金と日程です。

自宅兼事務所や他社との同居、専任宅建士の副業など、通常と異なるケースでは申請直前になって問題が見つかることもあります。開業日が決まっている場合ほど、早い段階で要件を固めておいてください。

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東京都の宅建業免許申請をサポートします

宅建業免許は、申請書を作る前の要件確認が重要です。

事務所の独立性や専任宅建士の要件、法人の事業目的、保証協会への加入時期などについて、申請前の段階から一つずつ確認しながらご案内いたします。

「この事務所で申請できるか分からない」 「専任宅建士の要件を満たしているか確認したい」 「開業予定日から逆算して手続を進めたい」といった場合もご相談ください。

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